Mál nr. 124/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 11. apríl 2024
í máli nr. 124/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að hún eigi rétt á afslætti af leigu þar sem varnaraðili hafi ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða á leigutíma sem og að varnaraðila verði gert að greiða bætur vegna ólöglegrar ljósmyndunar í gegnum glugga á íbúðinni, fyrirvaralausri komu eiginmanns varnaraðila og þriggja manna í íbúðina sem og vegna skorts á brunavörnum.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 3. nóvember 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 22. nóvember 2023.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 20. febrúar 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. apríl 2023 til 15. apríl 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu þar sem varnaraðili hafi ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða á leigutíma. Þá er ágreiningur um bótakröfu sóknaraðila sem byggir á því að tekin hafi verið mynd í gegnum glugga íbúðarinnar í leyfisleysi, maður varnaraðila hafi mætt fyrirvaralaust í hið leigða ásamt þremur mönnum og þá hafi brunavörnum verið ábótavant.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa farið fram á afslátt af leigu 30. september 2023 þar sem varnaraðili hafi ekki farið í þær framkvæmdir sem óskað hafði verið eftir. Varnaraðili hafi hafnað því að veita afslátt. Rakaskemmdir á eigninni hafi leitt til myglu en varnaraðili hafi neitað að skoða það og viðurkenna. Sóknaraðili hafi aflað úttektar á eigin vegum sem hafi sýnt mygluvöxt. Þá hafi varnaraðili viðurkennt að hafa tekið mynd í gegnum glugga á hinu leigða. Þá hafi eiginmaður varnaraðila ruðst í íbúðina í leyfisleysi að kvöldi 22. október 2023 ásamt þremur mönnum. Einnig hafi vantað slökkvitæki og brunavarnarteppi í íbúðina.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður téða myndatöku hafa komið til með þeim hætti að málari, sem hafi verið að mála húsið, hafi sent varnaraðila mynd af hnúajárni og „neyslupokum“ sem hafi legið í gluggakistu í íbúðinni en ekki hafi sést inn í íbúðina þar sem gardínur hafi verið fyrir. Varnaraðili hafi óumbeðið fengið þessa mynd senda og ekki komið að myndatökunni.
Gerðar hafi verið lagfæringar vegna rakaskemmda við sturtu mánuði eftir að leigutími hafi hafist en engin mygla hafi þá verið til staðar á hinum staðnum. Síðar hafi ítrekað verið reynt að lagfæra þá skemmd sem sóknaraðili hafi gert athugasemdir vegna en hún hafi ekki hleypt neinum inn til lagfæringa. Þannig geti ekki hafa verið um að ræða lagfæringar sem hafi legið mikið á.
Í nokkur skipti hafi maður varnaraðila rætt við sóknaraðila fyrir utan húsið vegna vinnu við það, ýmist með iðnaðarmönnum eða vinafólki. Aldrei hafi þó verið ruðst inn í íbúðina líkt og sóknaraðili haldi fram. Þá sé slökkvitæki undir stiga í geymslu íbúðarinnar.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að myndin hafi sýnt poka með skrúfum og téð hnúajárn hafi fylgt með belti sem meðleigjandi hennar hafi fengið að gjöf.
Það sé rangt að viðgerðir hafi verið gerðar mánuði eftir upphaf leigutíma vegna rakaskemmda líkt og varnaraðili haldi fram. Verktakar hafi eingöngu skoðað sturtubotninn og í mesta lagi kíttað en ekki ákveðið tíma fyrir viðgerðir. Rakaskemmdir hafi verið í veggjum við upphaf leigutíma og þegar sóknaraðili hafi spurt úttektaraðila, sem hafi tekið út raka og myglu í íbúðinni, hvort þessar skemmdir gætu hafa stafað af drasli eða óhreinlæti á svona skömmum tíma hafi hann neitað því og sagt að vandamálið væri dýpra.
Þegar varnaraðili kveði sóknaraðila hafa neitað aðgengi að íbúðinni sé hún sennilega að vísa til tímabilsins eftir að sóknaraðili hafði óskað eftir afslætti en þrátt fyrir að aðilar hafi sammælst um að hafa samskipti skrifleg hafi varnaraðili og maður hennar reynt að hringja í sóknaraðila til að framkvæma viðgerðir. Þau hafi ekki viljað fá aðila til að taka út myglu og raka í íbúðinni. Að endingu hafi sóknaraðili gefið þeim tíma til að framkvæma viðgerðir en áður hafði hún aflað fyrrnefndar úttektar sjálf. Sóknaraðili óski einfaldlega eftir afslætti vegna aðgerðarleysis í tengslum við téðar rakaskemmdir og fleira.
Meðleigjandi sóknaraðila hafi gefið skýrslu hjá lögreglu eftir að maður varnaraðila hafi ruðst inn með þrjá menn til að ræða við sóknaraðila. Hann hafi ekki gert boð á undan sér líkt og leigusölum beri skylda til og þar af leiðandi hafi hann ruðst inn.
V. Niðurstaða
Með tölvupósti 16. maí 2023 óskaði sóknaraðili eftir að gerðar yrðu lagfæringar vegna rakaskemmda á baðherbergi. Varnaraðili kveður lagfæringar hafa verið gerðar um mánuði eftir upphaf leigutíma en sóknaraðili kveður þær hafa verið ófullnægjandi. Þá liggur fyrir tölvupóstur frá 4. október 2023 þar sem varnaraðili kveður að í tvö skipti hafi iðnaðarmenn mætt til að skoða íbúðina en þeir ekki komist inn þrátt fyrir að hafa fyrirfram boðað komu sína og að sóknaraðili hafi ekki svarað síma upp á að finna nýjan tíma fyrir þá. E framkvæmdi síðan skoðun á hinu leigða vegna beiðni sóknaraðila og lá skýrsla fyrirtækisins fyrir 26. október 2023. Kæra sóknaraðila barst nefndinni 3. nóvember sama ár og var leigusamningi aðila þá lokið.
Samkvæmt 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða. Að virtum framangreindum gögnum telur kærunefnd að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að til staðar hafi verið annmarkar á hinu leigða sem varnaraðili hafi ekki sinnt úrbótum á. Er því ekki fallist á að sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigugjaldi.
Bótakrafa sóknaraðila í tengslum við myndatöku málara sem var að vinna við húsið varðar ekki framkvæmd leigusamnings aðila og þá gera húsaleigulögin ekki ráð fyrir bótagreiðslum til handa leigjendum í tilvikum þar sem ágreiningur kemur upp um aðgengi leigusala að hinu leigða. Verður því að hafna bótakröfum sóknaraðila hér um.
Hafi brunavörnum verið ábótavant í hinu leigða bar sóknaraðila að koma slíkum athugasemdum á framfæri við varnaraðila á leigutíma en engin efni eru fyrir því að ákvarða henni bætur að leigutíma loknum hafi þeim verið ábótavant. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu sóknaraðila hér um hafnað.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ
Kröfum sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 11. apríl 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson